Дитинство Естер Саммерстон проходить у Віндзорі, в будинку її хрещеною, міс Барбері. Дівчинка відчуває себе самотньою і часто примовляє, звертаючись до свого кращого друга, рум'яної ляльці: «Ти ж прекрасно знаєш, лялечка, що я дурепа, так будь добра, не сердься на мене». Естер прагне дізнатися таємницю свого походження і благає хресну розповісти хоч що-небудь про матір. Одного разу міс Барбері не витримує і суворо вимовляє: «Твоя мати покрила себе ганьбою, а ти накликала ганьба на неї. Забудь про неї ... »Якось, повернувшись зі школи, Естер застає в будинку незнайомого важливого пана. Оглянувши дівчинку, він вимовляє щось на кшталт «А!», Потім «Так!» і їде ...
Естер виповнилося чотирнадцять років, коли раптово помирає її хрещена. Що може бути страшніше, ніж осіротеть двічі! Після похорону з'являється той самий пан на прізвище Кенджі і від імені якогось містера Джарндіса, поінформованого про сумному становищі юної леді, пропонує помістити її в першокласне навчальний заклад, де вона ні в чому не матиме потреби і підготується до «виконання обов'язку на громадській ниві». Дівчина з вдячністю приймає пропозицію і через тиждень, в достатку забезпечена всім необхідним, їде в місто Редінг, в пансіон міс Донні. У ньому навчаються всього дванадцять дівчат, і майбутня вихователька Естер, з її добрим характером і бажанням допомогти, завойовує їхню прихильність і любов. Так протікає шість найщасливіших років її життя.
Після закінчення навчання Джон Джарндис (опікун, як називає його Естер) визначає дівчину в компаньйонки до своєї кузини Аді Клейр. Разом з молодим родичем Ади містером Річардом Карстоном вони відправляються в маєтку опікуна, відоме як Холодний будинок. Колись будинок належав двоюрідного діда містера Джарндіса, нещасному серові Тому, і називався «Шпилі». З цим будинком було пов'язано чи не найвідоміше справа так званого Канцлерського суду «Джарндіси проти Джарндісов». Канцлерський суд був створений в епоху Річарда II, що правив в 1377-1399 рр., Щоб контролювати Суд загального права і виправляти його помилки. Але надіям англійців на появу «Суду справедливості» не судилося здійснитися: тяганина і зловживання чиновників призвели до того, що процеси тривають десятиліттями, вмирають позивачі, свідки, адвокати, накопичуються тисячі паперів, а кінця позовів все не передбачається. Таким був і суперечка про спадщину Джарндісов - багаторічна розгляд, в ході якого погрузла в судових справах господар Холодного будинку забуває про все, а його житло занепадає під впливом вітру і дощу. «Здавалося, що будинок пустив собі кулю в лоб, як і його зневірений власник». Тепер, завдяки старанням Джона Джарндіса, будинок виглядає перетворений, а з появою молодих людей оживає ще більше. Розумною і розважливою Естер вручаються ключі від кімнат і комор. Вона чудово справляється з нелегкими господарськими клопотами - недарма сер Джон ласкаво називає її клопотун! Життя в будинку тече розмірено, візити чергуються з поїздками в лондонські театри і магазини, прийом гостей змінюється довгими прогулянками ...
Їх сусідами виявляються сер Лестер Дедлок і його дружина, молодша за нього на добрих два десятки років. Як жартують знавці, у міледі «бездоганний екстер'єр самої випещеною Кобилиці у всій стайні». Світська хроніка відзначає кожен її крок, кожна подія в її житті. Сер Лестер не настільки популярний, але не страждає від цього, бо гордий своїм аристократичним родом і дбає лише про чистоту свого чесного імені. Сусіди іноді зустрічаються в церкві, на прогулянках, і Естер довго не може забути того душевного хвилювання, яке охопило її при першому погляді на леді Дедлок.
Подібне ж хвилювання відчуває і молодий службовець контори Кенджі Вільям Гаппи: побачивши Естер, Аду і Річарда в Лондоні по дорозі в маєтку сера Джона, він з першого погляду закохується в миловидну ніжну Естер. Будучи в тих краях у справах фірми, Гаппи відвідує садибу Дедлоков і, вражений, зупиняється у одного з фамільних портретів. Особа вперше побаченої леді Дедлок здається клерку дивно знайомим. Незабаром Гаппи приїжджає в Холодний будинок і визнається Естер в любові, але отримує рішучу відсіч. Тоді він натякає на дивовижну схожість Естер і міледі. «Удостойте мене вашої ручки, - вмовляє Вільям дівчину, - і чого тільки я не придумаю, щоб захистити ваші інтереси і скласти ваше щастя! Чого тільки не розвідаю щодо вас! » Він дотримав свого слова. У його руки потрапляють листи невідомого пана, який помер від надмірної дози опіуму в брудній, убогій комірчині і був похований у спільній могилі на цвинтарі для бідних. З цих листів Гаппи дізнається про зв'язок капітана Хоудона (так звали цього пана) і леді Дедлок, про народження їхньої дочки. Вільям негайно ділиться своїм відкриттям з леді Дедлок, ніж приводить її в крайнє збентеження. Але, не піддаючись паніці, вона аристократично холодно відкидає доводи клерка і тільки після його відходу вигукує: «О, дитино, дочка моя! Значить, вона не померла в перші ж години свого життя! »
Естер важко захворює віспою. Це сталося після того, як в їх маєтку з'являється осиротіла донька судового чиновника Чарлі, яка стає для Естер і вдячної вихованкою, і відданою покоївки. Естер виходжує хвору дівчинку і заражається сама. Домочадці довго ховають дзеркала, щоб не засмучувати клопотун видом її подурневшего особи. Леді Дедлок, дочекавшись одужання Естер, таємно зустрічається з нею в парку і зізнається в тому, що вона - її нещасна мати. У ті давні дні, коли капітан Хоудон кинув її, вона - як її переконали - народила мертву дитину. Чи могла вона припустити, що дівчинка оживе на руках її старшої сестри і буде вихована в повній таємниці від матері ... Леді Дедлок щиро кається і благає про прощення, але більш за все - про мовчання, щоб зберегти звичне життя багатої і знатної особи і спокій дружина. Естер, вражена відкриттям, згодна на будь-які умови.
Ніхто не здогадується про те, що трапилося - не тільки обтяжений турботами сер Джон, а й закоханий в Естер молодий лікар Аллен Вудкорт. Розумний і стриманий, він справляє на дівчину сприятливе враження. Він рано втратив батька, і матір всі свої мізерні кошти вклала в його освіту. Але, не маючи в Лондоні достатньо зв'язків і грошей, Аллен не може їх заробити на лікуванні бідняків, Не дивно, що при першому випадку доктор Вудкорт погоджується на посаду корабельного лікаря і надовго відправляється в Індію і Китай, Перед від'їздом він навідується в Холодний будинок і схвильовано прощається з його мешканцями.
Річард також намагається змінити своє життя: він вибирає юридична терені. Почавши працювати в конторі Кенджі, він, попри невдоволення Гаппи, хвалиться, що розкусив справу Джарндісов. Незважаючи на поради Естер не вступати в тяжку тяжбу з Канцлерським судом, Річард подає апеляцію в надії відсудити у сера Джона спадщина для себе і кузини Ади, з якою заручений. Він «ставить на карту все, що може нашкребти», витрачає на мита і податки невеликі заощадження коханої, але судова тяганина забирає в нього здоров'я. Таємно повінчавшись з Адою, Річард хворіє і помирає на руках молодої дружини, так і не побачивши свого майбутнього сина.
А навколо леді Дедлок згущуються хмари. Кілька необережних слів наводять завсідника їхнього будинку юриста Талкінгхорна на слід її таємниці. Цей солідний джентльмен, чиї послуги щедро оплачуються у вищому суспільстві, майстерно володіє умінням жити і ставить собі в обов'язок обходитися без яких би то не було переконань. Талкінгхорн підозрює, що леді Дедлок, переодягнувшись у сукні покоївки-француженки, відвідала будинок і могилу свого коханого, капітана Хоудона. Він викрадає у Гаппи листи - так йому стають відомі подробиці любовної історії. У присутності подружжя Дедлоков і їх гостей Талкінгхорн розповідає цю історію, нібито трапилася з якоюсь невідомою особою. Міледі розуміє, що прийшла пора з'ясувати, чого ж він домагається. У відповідь на її слова про те, що вона хоче зникнути з свого будинку назавжди, адвокат переконує її продовжувати зберігати таємницю в ім'я спокою сера Лестера, якого «і падіння місяця з неба так не приголомшить», як викриття дружини.
Естер вирішується відкрити свою таємницю опікуну. Він зустрічає її плутаних розповідь з таким розумінням і ніжністю, що дівчину переповнює «полум'яна подяку» і бажання працювати старанно і самовіддано. Неважко здогадатися, що, коли сер Джон робить їй пропозицію стати справжньою господинею Холодного будинку, Естер відповідає згодою.
Жахлива подія відволікає її від майбутніх приємних клопотів і надовго вириває з Холодного будинку. Сталося так, що Талкінгхорн розірвав угоду з леді Дедлок і пригрозив незабаром розкрити серу Лестер ганебну правду. Після важкого розмови з міледі адвокат відправляється додому, а на ранок його знаходять мертвим. Підозра падає на леді Дедлок. Інспектор поліції Баккет проводить розслідування і повідомляє серу Лестер про результати: всі зібрані докази свідчать проти покоївки-француженки. Вона арештована.
Сер Лестер не може винести думки, що його дружину «скинули з тих висот, які вона прикрашала», і сам падає, убитий ударом. Міледі, відчуваючи себе зацькованою, біжить з дому, не взявши ні коштовностей, ні грошей. Вона залишила прощального листа - про те, що невинна і хоче зникнути. Інспектор Баккет береться відшукати цю сум'яття душу і звертається за допомогою до Естер. Довгий шлях проходять вони по слідах леді Дедлок. Паралізований чоловік, нехтуючи загрозою честі роду, прощає утікачку і з нетерпінням чекає її повернення. До пошуків приєднується доктор Аллен Вудкорт, який нещодавно повернувся з Китаю. За час розлуки він ще дужче полюбив Естер, але на жаль ... У решітки пам'ятного кладовища для бідних він виявляє бездиханне тіло її матері.
Естер довго, болісно переживає те, що трапилося, але поступово життя бере своє. Її опікун, дізнавшись про глибокі почуття Аллена, благородно поступається йому дорогу. Холодний будинок порожніє: Джон Джарндис, він же опікун, подбав про влаштування для Естер і Аллена настільки ж славного маєтку розміром трохи менше в Йоркширі, де Аллен отримує місце професора для бідних. Це маєток він теж назвав «Холодний дім». У ньому знайшлося місце і для Ади з сином, названим на честь батька Річардом. На перші ж вільні гроші вони прилаштовують для опікуна кімнату ( «брюзжальню») і запрошують його погостювати. Сер Джон стає люблячим опікуном тепер вже Аде і її маленькому Річарду. Вони повертаються в «старший» Холодний будинок, а до Вудкорт часто приїжджають погостювати: для Естер і її чоловіка сер Джон назавжди залишився найкращим другом. Так проходить сім щасливих років, і збуваються слова мудрого опікуна: «Обидва вдома рідні для вас, але старший Холодний будинок претендує на першість».