Колишній гусар, сорокарічний полковник у відставці Єгор Ілліч Ростань - власник багатого і впорядкованого маєтку Степанчикова, де проживає разом з матір'ю, вдовою генерала Крахоткина, незаміжньою сестрою, дочкою Сашенькою п'ятнадцяти років і сином Илюшей восьми років. Дружина Ростанева померла кілька років тому. Будинок наповнений нахлібника, серед яких виділяється Фома Фомич Опискин, раніше колишній блазнем «через шматка <...> хліба» у Крахоткина, але зумів повністю підпорядкувати своєму впливу генеральшу і її свиту з «перестиглих» дівчат завдяки читанню їм «спасенних книг», тлумаченню «християнських чеснот», снів, «майстерному» осуду ближніх, а також невтримним самовихваляння. «Уособлення самолюбства самого безмежного», «загноїлися» через колишніх принижень і «щовидавлює з себе заздрість і отрута при кожній зустрічі, за будь-якої чужої удачі», нікчема Опискин знаходить в будинку Ростанева ідеальні умови для прояву своєї натури. Найдобріший, совісний, поступливий, схильний до самозвинувачення господар Степанчикова за своїм характером не здатний затвердити власні гідність, незалежність і інтереси. Головне його прагнення - світ і «загальне щастя» в будинку; достаток оточуючих - глибока душевна потреба, заради якої він готовий жертвувати багатьом. Переконаний в доброті і благородстві людської природи, він нескінченно виправдовує навіть найгірші, егоїстичні вчинки людей, не хоче вірити в злі задуми і спонукання. В результаті полковник виявляється жертвою моральної тиранії свого нахлібника і самодурки матері, які звертаються з ним, як з винним дитиною. «Низька душа, вийшовши з-під гніту, сама гнітить». Ростань ж шанує обох нахаб людьми «вищих якостей» і піднесеного благородства.
Тепер Фома з генеральшею хочуть примусити полковника до шлюбу з немолодою, але дуже багатою дівчиною Тетяною Іванівною, запрошеної з цією метою погостювати в Степанчиково. Це добре простодушне створення всього лише іграшка в руках інтриганів. Несподівано піднесений багатою спадщиною з принизливого животіння, вона «рушила» розумом. «Манія до амурних справах» робить її поведінка смішним і дивним; будь-який пройдисвіт за допомогою дешевих «романічних» ефектів може заманити, обібрати і кинути її. Шкодуючи Тетяну Іванівну, Ростань, однак, противиться планам збагачення своїх домашніх, так як закоханий у молоденьку гувернантку своїх дітей Настасію Евграфовну Ежевікіну. Дівчина з бідної сім'ї, вона отримала виховання і освіту за рахунок полковника, перш любив її як дочку. Настя і сама серцево прив'язана до батька Сашеньки і Іллюші. Але обидва не зізнаються собі і один одному в своїй любові: Ростань - через різницю у віці, Настя - через різницю в соціальному становищі. Проте вже півроку їх взаємна симпатія не секрет для шпигунів того, що зачув загрозу своєму пануванню. Справді, Настя, на відміну від старшого друга, відкрито обурюється тиранією і витівками Опискина і явно не потерпить подібного, ставши господинею Степанчикова. Нахаби вимагають ганебного вигнання дівчата з дому, прикриваючись безсовісною демагогією про «феноменальному сластолюбство» на ділі делікатного і цнотливого Ростанева і турботою про моральність Насті, нібито погано впливає на дітей. Готовий на нескінченні поступки, в цьому питанні полковник проявляє деяку твердість: вирішує видати Настуню заміж за свого двадцятидворічного племінника Сергія Олександровича, недавно закінчив університет, і викликає його листом з Петербурга Юнак теж навчався на кошти люблячого дядька, який тепер мріє про щасливого спільного життя в селі з обома своїми вихованцями.
Що приїхав в Степанчиково раннім липневим ранком петербуржець знаходить тут справжній «божевільні». Богач господар тремтить перед убогим нахлібником, боячись його «образити» своєю перевагою. Він таємно зустрічається зі своїми ж кріпаками, почувши про намір «подарувати» їх деспотові Опискина. Вони в розпачі благають пана не давати їх в «образу». Той погоджується, дивуючись, чому Фома, що змушує селян вчити французьку мову і астрономію, їм «так не милий». Сергій Олександрович, подібно дядькові, спочатку підозрює в Опискина «натуру незвичайну», але «озлоблену» обставинами і мріє «примирити його з людиною» повагою і добротою. Переодягнувшись, він йде в чайну, де була зібрана вся громада: генеральша з дочкою і приживалками, бідний молодий чоловік Обноскін з матір'ю, бідний родич
Мізинчик, Тетяна Іванівна, Настя і діти. Фоми немає, так як; він «сердиться» на Ростанева за непоступливість у питанні про одруження. «Сердяться» та інші домашні, що звинувачують полковника вголос в «похмурому егоїзмі», «вбивство матінки» та інше вздоре. Добряк ж серйозно переживає і ніяково виправдовується. Одна Саша каже про Опискина правду: «він дурний, примхливий, замазура, невдячний, жорстокосердий, тиран, пліткар, брехунець», «всіх нас з'їсть». Претендує на незвичайний розум, талант і знання, Опискин до того ж ревнує до «вченому» племіннику Ростанева, в результаті чого бідний приїжджий піддається вкрай нелюб'язності прийому в генеральші.
Нарешті Фома входить: це «плюгавенький чоловічок» «років під п'ятдесят», з святенницькими манерами і «нахабної самовпевненістю» на обличчі. Все запобігають перед ним. Він же починає знущатися над дворовим хлопчиком Фалалєєв, що потрапили до нього в немилість через свою краси і розташування до себе генеральші. Зневірившись вивчити Фалалея по-французьки, Фома вирішує «облагородити» його сни. Чи не вміє збрехати Фалалею весь час сниться «грубий, мужицький» сон «про білого бика», в чому Фома вбачає «розтліває» вплив Ростанева. Напередодні Опискина вдалося зловити свою жертву на іншому «злочині» - виконанні «непристойного» танцю про Комаринського мужика. Прислужник з насолодою зневажає «живий біфстекс» на тій підставі, що знає «Русь» і «Русь» його «знає». Намагається втрутитися в «учений» розмова полковника грубо обриває і прилюдно вичитує: «Займайтеся господарством, пийте чай, але <...> залиште літературу в спокої». Сам Фома вважає себе письменником напередодні всеросійської «слави». Далі він куражиться над камердинером Гаврилом, змушуючи його при всіх відповідати по-французьки. Це смішно, і бідна «ворона» не витримує: «такого сорому, як тепер, ніколи над собою не бачив!» Обурений «бунтом» Фома, взвизгнув, тікає. Всі йдуть його втішати.
В саду Сергій Олександрович зустрічається зі своєю передбачуваної нареченою, отримує відмову і дізнається про її намір в той же день покинути Степанчиково. З вікон чути звуки скандалу. Полковник не бажає поступитися Настю і вирішує розлучитися з Опискина «благородним чином, без жодного приниження» для останнього. Під час розмови наодинці у чайній він великодушно пропонує Хомі п'ятнадцять тисяч і обіцяє купити для нього будиночок в місті. Опискин ж розкидає гроші, прикидаючись непідкупною чеснотою. Полковник, виявляється, дорікає його шматком хліба і марнославства своїм багатством. Бідний Ростань кається, благає про прощення. Воно можливе лише за умови, що він вгамує свою «гординю» і назве нахлібника «вашим превосходительство», тобто визнає його гідним «генеральського сану». Нещасний добряк йде і на це приниження. Ненадовго умиротворений Фома «прощає» його і Гаврила.
Пізно ввечері у флігель до Сергію Олександровичу приходить мізинчик в марній надії знайти в юнакові платного помічника. Його «ідея» полягає в відвозять Тетяни Іванівни, одруження на ній та оволодінні її грошима. До речі, це позбавить Ростанева від небажаного шлюбу. Мізинчик обіцяє вступити з хворою жінкою гуманно, надавши їй гідне життя і душевний спокій. Правда, він боїться, що його випередить Обноскін, якому він по необережності відкрився.
Після відходу мізинчикові з'являється дядько з лакеєм Відоплясова. Це «секретар» Опискина, збитий ним з пантелику дурень, розуміє «благородство душі» як химерність і презирство до всього народного, природного. Терплячи за своє зазнайство насмішки від челяді, він благає змінити його «неблагозвучную» прізвище на олеандрових, Уланова, Ессбукетова і т. П. Свої вірші називає «криками Відоплясова». Ростань повідомляє племіннику, що все «залагодив»: Настя залишається, так як Сергій Олександрович оголошений її нареченим, а сам дядько завтра ж робить пропозицію Тетяні Іванівні. Дізнавшись про підготовлюваний від'їзді Настусі, полковник кидається її зупинити.
Племінник йде слідом за ним по нічному саду і бачить в альтанці Тетяну Іванівну з Обноскіним, явно які вкрали «ідею» мізинчикові. Незабаром він зустрічає і стривоженого дядька: тільки що Фома застав його в хвилину поцілунку з Настусею, зізнається йому в любові. Маючи намір завтра ж зробити пропозицію коханій дівчині, полковник проте боїться осуду Опискина і «дзвоніння», який той може підняти. Вночі він пише «братові і другу», благаючи не розголошувати про побачення в саду і сприяти згодою генеральші на його шлюб з Настею.
На світанку виявляється втечу Тетяни Іванівни з Обноскіним. Ростань кидається в погоню і вириває божевільну з рук шахрая. Вона знову в Степанчиково.
Вдень відбувається загальне зібрання в кімнатах Фоми Хомича з нагоди іменин Іллюші. У розпал свята Опискин, впевнений, що його нікуди не відпустять, розігрує комедію «вигнання» з маєтку в «простій, мужичою возі», з «вузликом». «Наостанок» він рве лист Єгора Ілліча і оповіщає присутніх, що бачив його вночі з Настею «в саду, під кущами». Розлючений полковник викидає геть хама, явно не очікував такої розв'язки. Гаврило відвозить його на возі. Ростань просить у матері благословення на шлюб, але та не слухає сина і тільки благає повернути Фому Хомича. Полковник погоджується за умови, що той публічно вибачиться перед Настею. Тим часом злякалися й принишкла Опискин повертається сам - Ростань знаходить його «вже на селі».
Хитрун проробляє новий «фокус»: виявляється, він доброзичливець Насті, захисник її «невинності», якій погрожували «неприборкані пристрасті» полковника. Безпосередній Ростань відчуває провину, а Фома несподівано для всіх єднає руки закоханих. Генеральша їх благословляє. Присутні в захваті дякують Опискина за організацію «загального щастя». Колишні «бунтівники» просять у нього прощення.
Після весілля Фома ще міцніше запанував в будинку: «кисла, Кукса, ламався, сердився, лаявся, але благоговіння до нього" ощасливлених »не <...> зменшувалася». Генеральша померла через три роки, Опискин - через сім. Знайдені після його смерті твори виявилися «незвичайною поганню». Дітей у Ростанева і Насті не було.
