Дія відбувається в Москві. Мати головного героя, тридцятисемирічного інженера Віктора Дмитрієва, Ксенія Федорівна тяжко захворіла, у неї рак, проте сама вона вважає, що у неї виразкова хвороба. Після операції її відправляють додому. Результат ясний, однак вона одна вважає, що справа йде на поправку. Відразу після її виписки з лікарні дружина Дмитрієва Олена, перекладачка з англійської, вирішує терміново з'їжджатися зі свекрухою, щоб не втратити гарної кімнати на Профспілковій вулиці. Потрібен обмін, у неї навіть є на прикметі один варіант.
Був час, коли мати Дмитрієва дійсно хотіла жити з ним і з онукою Наташею, але з тих пір їх відносини з Оленою стали дуже напруженими і про це не могло бути й мови. Тепер же Лена сама каже чоловікові про необхідність обміну. Дмитрієв обурений - в такий момент пропонувати це матері, яка може здогадатися, в чому справа. Проте він поступово поступається дружині: вона адже клопочеться про сім'ю, про майбутнє дочки Наташі. До того ж, поміркувавши, Дмитрієв починає заспокоювати себе: може бути, з хворобою матері не все так безповоротно, а значить, то, що вони з'їдуться, буде тільки благом для неї, для її самопочуття - адже здійсниться її мрія. Так що Лена, робить висновок Дмитрієв, по-жіночому мудра, і даремно він на неї відразу накинувся.
Тепер він теж націлений на обмін, хоча й стверджує, що йому особисто нічого не треба. На службі він через хворобу матері відмовляється від відрядження. Йому потрібні гроші, так як багато пішло на лікаря, Дмитрієв ламає голову, у кого позичити. Але, схоже, день для нього складається вдалий: гроші пропонує з властивою їй чуйністю співробітниця Таня, його колишня коханка. Кілька років тому вони були близькі, в результаті у Тані розпався шлюб, вона залишилася одна з сином і продовжує любити Дмитрієва, хоча розуміє, що ця любов безнадійна. У свою чергу Дмитрієв думає, що Таня була б йому найкращою дружиною, ніж Олена. Таня на його прохання зводить Дмитрієва з товаришем по службі, які мають досвід в обмінних справах, який нічого конкретного не повідомляє, але дає телефон маклера. Після роботи Дмитрієв з Танею беруть таксі і їдуть до неї додому за грошима. Таня щаслива можливості побути з Дмитрієвим наодинці, чимось допомогти йому. Дмитрієву щиро шкода її, може бути, він би і затримався у неї довше, але йому потрібно поспішати на дачу до матері, в Павлиново.
З цією дачею, що належить кооперативу «Червоний партизан», пов'язані у Дмитрієва теплі дитячі спогади. Будинок будував його батько, інженер-шляховик, усе життя мріяв залишити цю роботу, щоб зайнятися твором гумористичних оповідань. Людина непоганий, він не був щасливим і рано помер. Дмитрієв пам'ятає його уривками. Краще він пам'ятає свого діда, юриста, старого революціонера, який повернувся в Москву після довгої відсутності (мабуть, після таборів) і жив деякий час на дачі, поки йому не дали кімнату. Він нічого не розумів в сучасному житті. З цікавістю дивився і на Лук'янова, батьків дружини Дмитрієва, які тоді теж гостювали в Павлінова влітку. Одного разу на прогулянці дід, маючи на увазі саме Лук'яновим, сказав, що не треба нікого зневажати. Ці слова, явно звернені до матері Дмитрієва, часто виявляла нетерпимість, та й до нього самого, добре запам'яталися онукові.
Лук'янова відрізнялися від Дмитрійових пристосованістю до життя, умінням вправно влаштувати будь-які справи, будь то ремонт дачі або пристрій внучки в елітарну англійську школу. Вони - з породи «вміють жити». Те, що Дмитрієвим здавалося нездоланним, Лук'янова вирішувалося швидко і просто, тільки їм одним відомими шляхами. Це було завидне властивість, однак така практичність викликала у Дмитрійових, особливо у його матері Ксенії Федорівни, яка звикла безкорисливо допомагати іншим, жінки з твердими моральними принципами, і сестри Лори, зарозумілу усмішку. Для них Лук'янова - міщани, котрі переймаються тільки про особисте благополуччя і позбавлені високих інтересів. У їхній родині навіть з'явилося слівце «олукьяніться». Їм властивий свого роду душевний вада, яка у поєднаному безтактності по відношенню до інших. Так, наприклад, Олена переважила портрет батька Дмитрієва з середньої кімнати в прохідну - тільки тому, що їй знадобився цвях для настінного годинника. Або забрала всі кращі чашки Лори і Ксенії Федорівни.
Дмитрієв любить Олену і завжди захищав її від нападок сестри і матері, але він і лаявся з нею через них. Він добре знає силу Олени, «яка вгризалася в свої бажання, як бульдог. Така миловидна жінка-бульдог з короткою стрижкою солом'яного кольору і завжди приємно засмаглим, злегка смаглявим обличчям. Вона не відпускала до тих пір, поки бажання - прямо у неї в зубах - не перетворювалися в плоть ». У свій час вона штовхала Дмитрієва до захисту дисертації, але він не подужав, не зміг, відмовився, і Лена в кінці кінців залишила його в спокої.
Дмитрієв відчуває, що рідні засуджують його, що вважають його «олукьянівшімся», а тому відрізаним ломтём. Особливо це стало помітно після історії з родичем і колишнім товаришем Лёвкой Бубрік. Бубрік повернувся в Москву з Башкирії, куди розподілився після інституту, і довгий час залишався без роботи. Він доглянув собі місце в Інституті нафтової і газової апаратури і дуже хотів туди влаштуватися. На прохання Олени, який жалкував Лёвку і його дружину, клопотав у цій справі її батько Іван Васильович. Однак замість Бубрік на цьому місці опинився Дмитрієв, тому що воно було краще його колишньої роботи. Все зробилося знову ж під мудрим керівництвом Олени, але, зрозуміло, за згодою самого Дмитрієва. Був скандал. Однак Олена, захищаючи чоловіка від його принципових і високоморальних родичів, взяла всю провину на себе.
Розмова про обмін, який починає з сестрою Лорою приїхав на дачу Дмитрієв, викликає у тій здивування і різке неприйняття, незважаючи на всі розумні доводи Дмитрієва. Лора впевнена, що матері не може бути добре поруч з Оленою, навіть якщо та буде на перших порах дуже старатися. Занадто різні вони люди. Ксенії Федорівні якраз напередодні приїзду сина було недобре, потім їй стає краще, і Дмитрієв, не відкладаючи, приступає до вирішального розмови. Так, каже мати, раніше хотіла жити разом з ним, але тепер - ні. Обмін відбувся, і давно, каже вона, маючи на увазі моральну капітуляцію Дмитрієва.
Ночуючи на дачі, Дмитрієв бачить свій давній акварельний малюнок на стіні. Колись він захоплювався живописом, не розлучався з альбомом. Але, провалившись на іспиті, з горя кинувся в інший, перший-ліпший інститут. Після закінчення він не став шукати романтики, як інші, нікуди не поїхав, залишився в Москві. Тоді вже були Олена з донькою, і дружина сказала: куди йому від них? Він запізнився. Його поїзд пішов.
Вранці Дмитрієв їде, залишивши Лорі гроші. Через два дні телефонує мати і каже, що згодна з'їжджатися. Коли нарешті слажівается з обміном, Ксенії Федорівні стає навіть краще. Однак незабаром хвороба знову загострюється. Після смерті матері у Дмитрієва стається гіпертонічний криз. Він відразу здав, посірів, постарів. А Дмитрівську дачу в Павлінова пізніше знесли, як і інші, і побудували там стадіон «Буревісник» і готель для спортсменів.