У повітовому місті, від якого «три роки скачи, ні до якої держави не доїдеш», городничий, Антон Антонович Сквозник-Дмухановский, збирає чиновників, щоб повідомити дуже неприємне звістка: листом від знайомого він повідомлений, що до їхнього міста їде «ревізор з Петербурга , інкогніто. І ще з секретним розпорядженням ». Городничий - всю ніч снилися два пацюки неприродною величини - передчував погане. Вишукуються причини приїзду ревізора, і суддя, Аммос Федорович Ляпкин-Тяпкін (який прочитав «п'ять або шість книг, а тому кілька вільнодумний»), передбачає затівати Росією війну. Городничий між тим радить Артемію Пилиповичу Суниця, піклувальнику богоугодних закладів, надіти на хворих чисті ковпаки, розпорядитися щодо фортеці куримо ними тютюну і взагалі, по можливості, зменшити їх число; і зустрічає повне співчуття Суниці, що вшановує, що «людина проста: якщо помре, то і так помре; якщо видужає, то і так одужає ». Судді городничий вказує на «домашніх гусей з маленькими гусеня», що шастають під ногами в передній для прохачів; на засідателя, від якого з дитинства «віддає трохи водкою»; на мисливський арапник, що висить над самим Шкапа з паперами. З міркуванням про хабарі (і зокрема, хортенятами) городничий звертається до Луки Лукичу Хлопову, доглядачеві училищ, і журиться дивним звичкам, «нерозлучним з вченим званням»: один вчитель безперестанку будує пики, інший пояснює з таким жаром, що не пам'ятає себе ( «Воно, звичайно, Олександр Македонський герой, але навіщо ж стільці ламати? від цього збиток скарбниці»).
З'являється поштмейстер Іван Кузьмич Шпекин, «простодушний до наївності людина». Городничий, побоюючись доносу, просить його переглядати листи, але поштмейстер, давно вже читаючи їх з цікавості ( «інше лист з насолодою прочитаєш»), про петербурзькому чиновникові нічого поки не зустрічав. Захекавшись, входять поміщики Бобчинський і Добчинський і, щохвилини перебиваючи один одного, розповідають про відвідування готельного корчми і молоду людину, наглядовій ( «і в тарілки до нас заглянув»), з таким собі виразом в обличчі, - одним словом, саме ревізора: «і грошей не платить, і не їде, кому ж б бути, як не йому? »
Чиновники заклопотано розходяться, городничий вирішує «їхати парадом в готель» і віддає нагальні доручення квартального щодо вулиці, що веде до трактиру, і будівництва церкви при богоугодну закладі (не забути, що вона почала «будуватися, але згоріла», а то ляпне хто, що і не будувалася зовсім). Городничий з Добчинський їде у великому хвилюванні, Бобчинський півником біжить за дрожками. Є Анна Андріївна, дружина городничого, і Марія Антонівна, дочка його. Перша сварить дочку за нерозторопність і у віконце розпитує виїжджає чоловіка, з вусами чи приїжджий і з якими вусами. Розсерджена невдачею, вона посилає Авдотью за дрожками.
У маленькій готельній кімнаті на панської ліжку лежить слуга Осип. Він голодний, нарікає на господаря, який програв гроші, на бездумну його марнотратство і пригадує радості життя в Петербурзі. Є Іван Олександрович Хлестаков, молодий дурнуватий чоловік. Після суперечки, зі зростаючою боязкістю, він посилає Осипа за обідом - а не дадуть, так за господарем. За поясненнями з трактирним слугою слід паскудної обід. Спустошивши тарілки, Хлестаков свариться, про цю пору справляється про нього городничий. У темному номері під сходами, де квартирує Хлестаков, відбувається їх зустріч. Щиросерді слова про цілі подорожі, про грізне батька, який викликав Івана Олександровича з Петербурга, приймаються за майстерну вигадку інкогніто, а крики його про небажання йти до в'язниці городничий розуміє в тому сенсі, що приїжджий не стане покривати його проступків. Городничий, гублячись від страху, пропонує приїжджому грошей і просить переїхати в його будинок, а також оглянути - заради цікавості - деякі заклади в місті, «якось богоугодні та інші». Приїжджий несподівано погоджується, і, написавши на трактирному рахунку дві записки, Суниця і дружині, городничий відправляє з ними Добчинского (Бобчинський ж, старанно підслуховувати під дверима, падає разом з нею на підлогу), а сам їде з Хлестакова.
Анна Андріївна, в нетерпінні і неспокої чекаючи звістки, як і раніше нарікає на доньку. Прибігає Добчинський з запискою і розповіддю про чиновника, що не «генерал, а не поступиться генералу», про його грізності спочатку і пом'якшення згодом. Анна Андріївна читає записку, де перерахування солоних огірків та ікри перемежовується з проханням приготувати кімнату для гостя і взяти вина в купця Абдуліна. Обидві дами, сварячись, вирішують, яку сукню кому надіти. Городничий з Хлестакова повертаються, супроводжувані суниці (у якого в лікарні щойно попоїли лабардану), Хлопову і неодмінними Добчинський і Бобчинским. Бесіда стосується успіхів Артемія Пилиповича: з часу його вступу на посаду всі хворі «як мухи, видужують». Городничий виголошує промову про своє безкорисливому старанності. Разнежіться Хлестаков цікавиться, чи не можна де в місті пограти в карти, і городничий, розуміючи в питанні підступ, рішуче висловлюється проти карт (не бентежачись нітрохи давній своїм виграшем у Хлопова). Абсолютно розгвинчену появою дам, Хлестаков розповідає, як в Петербурзі взяли його за головнокомандувача, що він з Пушкіним на дружній нозі, як керував він колись департаментом, чому передували вмовляння і посилка до нього тридцяти п'яти тисяч одних кур'єрів; він описує свою безприкладну строгість, пророкує швидке твір своє фельдмаршалом, ніж наводить на городничого з оточенням панічний страх, в якому страху все і розходяться, коли Хлестаков видаляється поспати. Анна Андріївна і Марія Антонівна, отспорів, на кого більше дивився приїжджий, разом з городничим навперебій розпитують Осипа про господаря. Той відповідає настільки двозначно і ухильно, що, припускаючи в Хлестакове важливу персону, вони лише затверджуються в тому. Городничий відряджає поліцейських стояти на ганку, щоб не пустити купців, прохачів і всякого, хто б міг поскаржитися.
Чиновники в будинку городничого радяться, що робити, вирішують дати приїжджому хабар і вмовляють Ляпкина-Тяпкіна, славного красномовством своїм ( «що ні слово, то Цицерон з мови злетів»), бути першим. Хлестаков прокидається і полохали їх. Украй перетрусив Ляпкин-Тяпкін, вошед з наміром дати грошей, не може навіть складно відповідати, давно ль він служить і що заслужив; він упускає гроші і думає, що він навряд чи вже не заарештованим. Підняв гроші Хлестаков просить їх у борг, бо «в дорозі издержался». Розмовляючи з поштмейстером про приємностей життя в повітовому місті, запропонувавши доглядачеві училищ сигарку і питання про те, хто, на його смак, краще - брюнетки чи блондинки, смутивши Суницю зауваженням, що вчора-де він був нижчий на зріст, у всіх по черзі він бере « борг »під тим же приводом. Суниця урізноманітнює ситуацію, доносячи на всіх і пропонуючи викласти свої міркування письмово. У тих, хто прийшов Бобчинський і Добчинський Хлестаков відразу просить тисячу рублів або хоч сто (втім, задовольняється і шістдесятьма п'ятьма). Добчинський клопочеться про своє первістку, народжених ще до шлюбу, бажаючи зробити його законним сином, - і обнадіяти. Бобчинський просить при нагоді сказати в Петербурзі всім вельможам: сенаторам, адміралам ( «так якщо десь і государю доведеться, скажіть і государеві»), що «живе в такому-то місті Петро Іванович Бобчинський».
Спровадив поміщиків, Хлестаков сідає за лист приятелеві Тряпічкіну в Петербург, з тим щоб викласти забавний випадок, як прийняли його за «державну людину». Поки господар пише, Осип вмовляє його швидше виїхати і встигає в своїх доводах. Відіславши Осипа з листом і за кіньми, Хлестаков приймає купців, яким голосно перешкоджає квартальний Держиморда. Вони скаржаться на «обіжательства» городничого, дають випросив п'ятсот рублів в борг (Осип бере і цукрову голову, і багато ще: «і мотузочок в дорозі знадобиться»). Обнадёженних купців змінюють слесарша і унтер-офіцерська дружина зі скаргами на того ж городничого. Решту прохачів випирає Осип. Зустріч з Марією Антонівною, яка, право, нікуди не йшла, а тільки думала, чи не тут матінка, завершується визнанням в любові, поцілунком завравшегося Хлестакова і покаянням його на колінах. Раптово з'явилася Анна Андріївна в гніві виставляє дочка, і Хлестаков, знайшовши її ще дуже «апетитною», падає на коліна і просить її руки. Його не бентежить розгублене визнання Анни Андріївни, що вона «в деякому роді заміжня», він пропонує «піти під покров струменів», бо «для любові немає відмінності». Несподівано вбігає Марія Антонівна отримує прочухана від матері і пропозицію руки і серця від все ще стоїть на колінах Хлестакова. Входить городничий, переляканий скаргами прорвалися до Хлестакова купців, і благає не вірити шахраям. Він не розуміє слів дружини про сватання, поки Хлестаков не грозить застрелитися. Чи не занадто розуміючи, що відбувається, городничий благословляє молодих. Осип повідомляє, що коні готові, і Хлестаков оголошує абсолютно втраченому сімейства городничого, що їде на один лише день до багатого дядька, знову позичає грошей, вмощується в коляску, супроводжуваний городничим з домочадцями. Осип дбайливо приймає перський килим на підстилку.
Провівши Хлестакова, Ганна Андріївна і городничий віддаються мріям про петербурзького життя. Є покликані купці, і переможний городничий, нагнавши на них великого страху, на радощах відпускає всіх з Богом. Один за іншим приходять «відставні чиновники, почесні особи в місті», оточені своїми родинами, щоб привітати сімейство городничого. У розпал поздоровлень, коли городничий з Анною Андріївною серед знемагають від заздрості гостей шанують вже себе генеральський четою, вбігає поштмейстер з повідомленням, що «чиновник, якого ми прийняли за ревізора, не була ревізор». Роздруковане лист Хлестакова до Тряпічкіну читається вголос і по черзі, так як кожен новий читець, дійшовши до характеристики власної персони, сліпне, буксує і відсторонюється. Роздавлений городничий вимовляє викривальну промову не так вертопраха Хлестакова, як «щелкопёру, писаки», що неодмінно в комедію вставить. Загальний гнів звертається на Бобчинський і Добчинський, що пустили помилковий слух, коли раптове явище жандарма, який оголошує, що «приїхав за іменним повелінням із Петербурга чиновник вимагає вас зараз же до себе», - валить всіх на подобу правця. Німа сцена триває більше хвилини, протягом якого часу ніхто не переменяет положення свого. «Завіса опускається».