Майор у відставці фон Телльхейм живе в берлінському готелі зі своїм вірним слугою Юстом, не маючи засобів до існування. Господар готелю переселяє його з пристойною кімнати в убогу комнатёнку. Останні два місяці Телльхейм не оплачується рахунків, а кімната потрібна «приїжджої особі», молодий і красивою дамі зі служницею. Юст, що обожнює свого майора, з обуренням зауважує господареві готелі, що під час війни «шинкарі» підлабузнюватися перед офіцерами і солдатами, а в мирний час вже задирають носи. Фон Телльхейм - прусський офіцер, учасник міжусобної Семирічної війни Пруссії проти Саксонії. Телльхейм воював не за покликанням, а за потребою. Він страждає від роздробленості країни, не терпить свавілля по відношенню до програла Саксонії. Отримавши під час війни наказ стягнути з мешканців Тюрінгії (частини Саксонії) високу контрибуцію, Телльхейм зменшив суму контрибуції і частину грошей для її сплати дав тюрінгцам борг з власних коштів. Після закінчення війни військове керівництво звинувачує Телльхейма у хабарництві і звільняє у відставку з загрозою суду, втрати честі та стану.
До Телльхейму звертається вдова його колишнього офіцера і друга, який загинув на війні. Вона виконує останню волю чоловіка - повернути борг майору і приносить гроші, що залишилися від продажу речей. Телльхейм Не бере грошей і обіцяє вдові допомогти, коли зможе. У щедрого майора завжди було багато боржників, але він, звиклий давати, а не брати, не хоче про них пам'ятати.
Телльхейм пропонує слузі, якому заборгував платню, скласти рахунок і розлучитися з жебраком господарем. Він рекомендує Юста одному заможному знайомому, а сам звикне обходитися без слуги. Хитромудрий Юст становить такий рахунок, по якому він же і виявляється в неоплатному боргу перед майором, не раз виручав його протягом усієї війни. Слуга впевнений, що без нього, з одного пораненою рукою, майор і одягтися не зможе. Юст готовий просити милостиню і красти для свого пана, але це якраз анітрохи не радує майора. Обидва буркотливо сперечаються, але залишаються нерозлучними.
Телльхейм велить Юсту закласти за гроші єдину збережену у нього коштовність - перстень з вензелем коханої дівчини, Мінни фон Барнхельм. Молоді люди побралися під час війни і обмінялися обручками. Юст відносить перстень господареві готелі, щоб розплатитися з ним.
Телльхейма розшукує його колишній вахмістр Вернер, близький друг, двічі врятував йому життя. Вернер знає про тяжке становище майора і привозить йому гроші. Знаючи педантичність Телльхейма, він пропонує їх йому під тим приводом, що у нього вони збережуться краще, ніж у самого Вернера, картяра. Дізнавшись, що гроші з'явилися від продажу родового маєтку, Телльхейм не приймає допомоги від одного і хоче утримати його від походу в Персію на війну з турками, куди той добровільно збирається, - солдатом слід бути тільки заради блага своєї батьківщини.
Приїжджаючи особа зі служницею, яка займає колишню кімнату Телльхейма, виявляється його нареченою, мінної фон Барнхельм, яка приїхала в пошуках коханої людини. Її турбує, що після укладення миру Телльхейм написав їй всього лише один раз. Мінна розмовляє зі своєю служницею Франціскою тільки про Телльхейме, що володіє, на її думку, всіма можливими чеснотами. Обидві дівчини родом з Тюрінгії, вони знають, як вдячні її жителі за благородство, виявлену Телльхеймом в справі з контрибуцією.
Господар готелю, бажаючи дорого прилаштувати перстень майора, показує його Мінне, і дівчина дізнається свій перстень і вензель, адже такий самий перстень носить вона - з вензелем Телльхейма. Радості Мінни немає меж, її обранець десь поруч. Мінна з щедрістю викуповує перстень у господаря і готується до зустрічі з Телльхеймом.
Несподівано для себе побачивши Мінну, Телльхейм кидається до неї, але відразу ж зупиняється і переходить на офіційний тон. Цього Мінна не може зрозуміти, пустотлива і весела дівчина намагається звернути все в жарт. Але практична Франциска метикує, що справи майора погані, щасливим він аж ніяк не виглядає.
Телльхейм ухиляється від обіймів Мінни і з гіркотою говорить, що він не гідний її любові, тому і «сам любити не сміє *. Розум і необхідність наказали йому забути Мінну фон Барнхельм, так як він вже не той Телльхейм, якого вона знала; не той процвітаючий, сильний духом і тілом офіцер, якому вона віддала своє серце. Чи віддасть вона його тепер іншому Телльхейму, звільненому у відставку, позбавленому честі, каліки і убогим? Мінна віддає - вона бере його руку і кладе її собі на груди, все ще не приймаючи слова Телльхейма всерйоз. Але Телльхейм, в розпачі від її незаслужено їм доброти, виривається і йде.
Мінна читає лист Телльхейма, в якому він відмовляється від неї, пояснюючи свою ситуацію. Мінне не подобається його непомірна гордість - не хотіти бути тягарем коханій дівчині, багатою і шляхетною. Вона вирішує зіграти жарт з цим «сліпим», розіграти роль збіднілої і нещасної Мінни. Дівчина впевнена, що тільки в цьому випадку Телльхейм стане «боротися за неї з усім світом». Крім того, вона затіває комічну комбінацію з перснями, замінивши на своїй руці перстень Телльхейма своїм.
В цей час Мінна дізнається, що приїжджає її дядько, граф фон Бухвалов, який особисто не знає майора, але жадає познайомитися з обранцем своєю єдиною спадкоємиці. Мінна повідомляє про це Телльхейму і попереджає, що дядько чув про нього багато хорошого, дядько їде як опікун і як батько, щоб «вручити» Мінну майору. До того ж граф везе ту суму грошей, яку Телльхейм позичив тюрінгцам. Телльхейм відчуває позитивну зміну в своїй справі, військовий скарбник тільки що передав йому, що король знімає звинувачення з Телльхейма. Але майор не приймає цю звістку як повне відновлення своєї честі, тому вважає, що все ще не гідний Мінни. Мінна заслуговує нічим «не заплямував чоловіка».
Тепер Мінна змушена виступити в іншій ролі. Вона знімає з пальця перстень і повертає його Телльхейму, звільняючи від вірності їй, і йде в сльозах. Телльхейм не помічає, що Мінна повертає йому перстень ні з його вензелем, а зі своїм, запорукою любові і вірності, викупленим нею у господаря готелю. Телльхейм поривається йти за мінної, але його утримує Франциска, присвячуючи в «таємницю» своєї пані. Мінна нібито втекла від дядька, втративши його спадщини за те, що вона не погоджувалася вийти заміж за його бажанням. Всі покинули Мінну, засуджують її. Франциска радить Телльхейму зробити те ж саме, тим більше що він прийняв свій перстень з руки Мінни.
І тут-то Телльхеймом опановує жага рішучих дій. Він бере в борг у задоволеного Вернера велику суму для викупу закладеного у господаря персня Мінни, щоб потім відразу ж одружитися з нею. Телльхейм відчуває, як нещастя коханої дівчини окрилює його, адже він здатний зробити її щасливою. Телльхейм кидається до Мінне, а вона проявляє удавану холодність і не приймає назад «його» кільце.
В цей час з'являється фельд'єгер з листом від прусського короля, який повністю виправдовує Телльхейма і люб'язно запрошує повернутися його на військову службу. Задоволений Телльхейм закликає Мінну розділити з ним його радість і будує перед нею план весілля і щасливого спільного життя, в якій немає місця службі у короля. Але він наштовхується на майстерно розігране опір дівчини: нещасна Барнхельм не стане дружиною щасливого Телльхейма, тільки «рівність - тверда основа любові».
Телльхейм знову в розпачі і розгубленості, розуміючи, що Мінна повторює його ж колишні доводи проти їхнього шлюбу. Мінна бачить, що занадто далеко заходить зі своєю жартом, і їй доводиться роз'яснити «легковірний лицареві» сенс всієї інтриги.
Прибуває вельми до речі в цей момент граф фон Бухвалов, опікун Мінни, радий бачити молоду пару разом. Граф висловлює своє глибоке повагу Телльхейму і бажання мати його своїм другом і сином.
