Старіючий Ліонель Колстон згадує про ті дні, які він провів хлопчиком у свого шкільного товариша Маркуса Моделі в маєток бренд-Хол влітку 1900 р Переконання в непорушності сформованого століттями порядку, коли кожна людина повинна займати в суспільстві строго певне положення, відповідне його походженням, - ось основа британського світорозуміння, яке представлено в романі через сприйняття дитини з бідної сім'ї, яка потрапила в атмосферу багатого будинку. Все відбувається за ритуалом: зі слугами і представниками нижчих класів звертаються підкреслено ввічливо, до сніданку спускаються тільки в туфлях і ні в якому разі не в тапочках і т. Д. Всі ці деталі спливають у пам'яті оповідача, який знайшов щоденник, який він вів у дитинстві і в якому зафіксовані враження тієї пори.
Місіс Модсли, її чоловік, їхня дочка Маріан, сини Деніс і Маркус постають у романі господарями життя, які знають собі ціну і вміють поставити на належне місце всіх інших. Кожна людина служить для них засобом - або розваги, або насолоди, або зміцнення свого становища в суспільстві. Так, Лео Колстона вони запросили на канікули, щоб їх синові Маркусу не було нудно в суспільстві дорослих, де їм особливо ніхто не цікавиться - ні батько, ні брат з сестрою, ні мати. Лео, за своїм походженням стоїть багато нижче Моделі, захоплюється цими людьми, в чиїй владі було знищити його «насмішкою або ощасливити посмішкою», він весь у владі ілюзій, від яких йому належить вилікуватися.
По-дитячому сприйнятливий Лео зауважує різні яскраві, з його точки зору, деталі, але вони-то і виявляються найбільш «говорять», що характеризують систему соціально-психологічних відносин у суспільстві, розділеному жорсткими становими перегородками. Хоча сам герой спочатку лише смутно здогадується, що потрапив в інший світ, де на нього як на представника нижчого класу дивляться зверхньо. Все починається з одягу, одного з головних компонентів ритуалу, який свято дотримується в бренд-Холі. Лео поняття про це не має, і тому серед людей, що дивляться «на життя, як на обряд», він виглядає «білою вороною», про що йому тактовно дають зрозуміти з посмішкою на обличчі члени сім'ї Модслі. Найбільш відверто, з дитячою безпосередністю, це робить Маркус, по-дружньому просвіщаючи Лео щодо того, що тільки невігласи носять шкільне плаття в канікули, що пов'язувати шкільну стрічку навколо капелюхи не варто, що, коли роздягаєшся, не треба складати одяг і вішати на стілець - слуги все зберуть, на те вони і слуги.
Незабаром з'ясовується, що у Лео немає річного костюма, і він стає об'єктом глузувань у формі ввічливих рад на кшталт - «Зніми куртку, без неї тобі буде зручніше», рад нездійсненних, бо етикет в одязі дотримується дуже суворо і так просто зняти куртку вважається справою майже немислимим.
Нарешті, Маріан пропонує подарувати Лео літній костюм, і вся сім'я докладно обговорює, в якому магазині його купити, а потім, після покупки, - колір костюма. Лео щасливий - йому здається, що новий одяг допомагає йому зайняти більш важливе місце в світі. Прихильне ставлення Маріан окрилює його, а та використовує Лео в своїх цілях - доручає йому носити записки до сусіднього фермеру Теду Берджесу, своєму коханцеві. Лео зберігає доручену йому таємницю, бо готовий на все для Маріан, а Тед відноситься до гостя знатних господарів з повагою.
Тед - хлібороб, один з тих, хто годує Англію, і письменник з повагою зображує, як він працює на полі, коли Лео приносить йому записки Маріан або забирає відповідь. Тед тримається з гідний ством, хоча він лише орендар чужої землі. Як і сама земля, яку він обробляє, Тед втілює одвічне природний початок - одну з головних цінностей для автора. Побачивши його міцного тіла під час купання в річці Лео навіть боїться, маючи уявлення лише про «незміцнілих тілах і душах».
Тед виступає негласним суперником лорда Трімінгема в боротьбі за серце Маріан, хоча та каже Лео, що у неї з Тедом лише ділова переписка. Лео є володарем дуже важливої інформації, від якої залежить дуже багато - по суті, майбутнє сім'ї Модсли, які хочуть, видавши Маріан заміж за лорда, зміцнити своє становище в суспільстві. Триминг багато в чому протиставлений Теду - навіть чисто зовні він не так фізично розвинений, а на обличчі його - шрам, отриманий під час англо-бурської війни. Він господар маєтку, яке знімають Моделі на літо, і власник всіх земель навколо. Він явно несимпатичний Маріан, але відповідно до неписаними законами британського суспільства все повинно вирішитися на його користь, бо в соціальному відношенні фермер не рівня лорду і почуття тут нічого не значать. Кожен з них виступає в очах сім'ї Моделі засобом, знаряддям: Тед - любовних насолод Маріан, триминг - піднесення всієї родини в соціальній ієрархії.
В очах же Лео і автора триминг є носієм сили британського духу, ідеалом джентльмена, який втілює традиційні загальнолюдські цінності в англійському варіанті. Він брав участь у переможній війні з бурами, хоча самі бури не викликають в ньому ніякої ненависті, але - такий закон війни: або вбиваєш ти, або тебе. Саме такі люди поставлені над фермерами та землеробами, як Тед Берджес (хоча обидва гідно оцінені автором), саме вони тримають в руках штурвал управління країною. Особливо наочно роль кожного проявляється під час щорічного традиційного крикетного матчу між командою бренд-Холла і місцевих фермерів: «Протидіючі сили будувалися так: орендар - землевласник, простолюдин - лорд, село - маєток». І команда, ведена лордом Трімінгемом, перемагає.
Незабаром Лео, по-дитячому закоханий в Маріан, починає розуміти, що за всіма її добрими вчинками таїться холодний розрахунок - використовувати його як посередника, листоноші, що носить записки до Теду, якого він відповідно до щепленими йому в школі уявленнями про моральні цінності ставить нижче лорда Трімінгема. Він здогадується і про сенс відносин Маріан з Тедом і сприймає це як зраду; адже вже всім відомо про заручини Маріан з лордом Трімінгемом. Але Маріан наполягає на виконанні доручення і дарує йому велосипед в день народження, доставляючи хлопчиську радість, вона не забуває і про свій інтерес - на велосипеді легше добиратися до ферми Теда.
Лео дізнається, що лорд триминг пропонує Теду піти служити в армію, і розповідає про це Маріан, яка приходить у велике хвилювання. Сам Лео поводиться необережно і дає привід місіс Модсли для підозр. Вона виявляє закоханих в сараї під час їх побачення. Пізніше Лео дізнається, що, прийшовши додому, Тед застрелився. Після всіх цих подій Лео надовго захворів і отримав на все життя важку душевну травму. Він так і не одружився, бо на прикладі Теда побачив, чим можуть скінчитися любовні відносини і скільки фальші їх оточує.